Il mutuo ipotecario è un finanziamento di media-lunga durata richiesto per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. Viene chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile. Può servire inoltre a sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. Ma scopriamo tutto nel dettaglio.
Mutuo ipotecario: cos’è
Come già accennato viene chiamato mutuo ipotecario perché il pagamento è garantito da un’ipoteca sull’immobile. La banca presta denaro per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione dell’immobile ma richiede una garanzia reale vincolando un bene al fine di proteggere il proprio credito nel caso in cui il debitore non adempiesse al pagamento dell’impegno finanziario. Questo tipo di mutuo va ben pianificato per essere certi di poter pagare le rate.
I requisiti per accedere ad un mutuo ipotecario
Tutti possono richiedere un muto, a patto che dimostrino di essere in grado di pagare le rate e quindi di restituire nel tempo la somma avuta dalla banca. Il richiedente dovrà presentare una documentazione reddituale che attesti la continuità di un lavoro stabile che consenta il pagamento delle rate.
Inoltre, la banca consulterà le centrali rischi finanziarie per accertarsi che la “fedina creditizia” del richiedente non sia negativa. Inoltre, l’istituto bancario dovrà far stimare l’immobile da un tecnico di propria fiducia per verificare il suo valore commerciale nello stato in cui si trova al momento dell’iscrizione ipotecaria, al fine di assicurarsi che il bene sia in linea con il prezzo dichiarato dal mutuatario.
Mutuo ipotecario: come viene calcolato il reddito dalla banca
Prima di chiedere il mutuo bisogna valutare il proprio reddito e determinare la propria disponibilità mensile sottraendo le spese ordinarie. La rata del mutuo non dovrebbe superare un terzo del proprio reddito disponibile. Qualche istituto però permette che il rapporto rata/reddito arrivi fino al 45% o in alcuni casi anche al 50%. Ogni banca si basa su proprie tabelle, suddivise per aree geografiche.
Tipologie di rimborso del prestito e durata
Il richiedente può decidere di pagare il mutuo tramite rate a tasso fisso o tasso variabile o con formule di rimborso misto. Di solito il mutuo non supera i 30 anni e tendenzialmente l’intermediario concede un importo sulla base del valore dell’immobile da acquistare che non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito in base alla perizia effettuata da un tecnico indipendente. A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile.
Le spese
Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti altre spese come:
- le spese di istruttoria, che possono consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento;
- le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
- le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
- il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito.
È necessario valutare anche vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato. Il cliente può chiedere il foglio contenete le informazioni generali in cui ogni intermediario deve illustrate tutte le caratteristiche dei mutui che offre. I tassi e le condizioni offerti dalle banche possono variare di molto.
