Inizia questa settimana una nuova rubrica per i lettori de Il Corriere della Città. Il noto dottore commercialista Massimiliano Casto, consulente del lavoro nonché economista d’impresa con tre studi professionali (Catania, Noto e Roma), tratterà argomenti di interesse e risponderà alle vostre domande (basta inviare una mail a redazione@ilcorrieredellacitta.it) in merito a questioni relative a temi quali incentivi fiscali, bonus, scadenze e molto altro. Partiamo con un argomento che interessa gran parte dei lettori: l’assemblea condominiale. Ecco come fare per impugnare il verbale nel caso ci fosse qualcosa che secondo voi non va bene.
Il verbale dell’assemblea condominiale: come impugnarlo
Come ampiamente risaputo, l’assemblea condominiale è l’organo nel cui ambito vengono prese tutte le decisioni che riguardano il condominio stesso. In particolare l’assemblea delibera sulla gestione ordinaria delle parti comuni, sulle manutenzioni straordinarie e su nomina e revoca dell’amministratore. Però, forse non tutti sanno che notificare il verbale dell’assemblea a tutti i condòmini assenti è una procedura fondamentale in modo che anche chi non ha partecipato possa decidere di impugnare le decisioni assunte dall’assemblea alla quale non ha potuto prendere parte.
Il Codice civile all’art. 1137 stabilisce che il verbale sia consegnato a tutti gli assenti nel minor tempo possibile affinché inizi a decorrere quanto prima il termine di trenta giorni per l’eventuale impugnazione, previsto dall’art. 1137 c.c. Da un punto di vista pratico, nonché procedurale, appena terminata l’assemblea, nei giorni immediatamente successivi, l’amministratore avrà cura di consegnare ai condòmini assenti (sebbene sia buona norma la spedizione tramite raccomandata a tutti i comproprietari) il verbale dell’assemblea del condominio.
Secondo quanto indicato dal nostro codice civile e le norme che regolamentano la vita condominiale, sono due le ragioni principali dell’obbligo di consegna:
- a) permettere ai condomini assenti di sapere che cosa è stato discusso e poi deliberato;
- b) dare la possibilità di valutare la possibilità di impugnare la deliberazione.
L’impugnazione della delibera è l’atto con il quale il condomino che si trova in disaccordo rispetto ad una decisione dell’assemblea (o comunque astenutosi o assente alla riunione) chiede al Giudice di stabilire che essa è illegittima perché in contrasto con la legge o con il regolamento condominiale. In assenza di impugnazione la delibera si presume valida ed è, pertanto, vincolante per tutti i condomini, anche se erano assenti o dissenzienti. L’impugnazione si propone con un atto di citazione davanti al Giudice civile entro 30 giorni dalla delibera o dalla comunicazione della stessa ai condomini assenti.
L’impugnazione della delibera può essere proposta dai condomini:
- assenti all’assemblea
- che si sono astenutinella votazione
- che si sono dichiarati contrarinella votazione.
Questa regola non si applica in caso di delibera nulla che, invece, può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse.
Come si è accennato, a seguito delle modifiche introdotte dal c.d. Decreto Fare (D.L. n. 69/2013) il condomino che intende procedere in sede giudiziaria per risolvere questioni relative ai rapporti condominiali è obbligato a tentare preventivamente la conciliazione davanti ad un Organismo di conciliazione accreditato presso il Ministero della Giustizia.
Se la conciliazione non si realizza diventa possibile procedere in sede giudiziale mediante appunto notifica di un atto di citazione nel quale devono essere specificamente indicati:
- la delibera (o le delibere) che si intende impugnare
- i profili di illegittimità della delibera indicando in cosa consiste il contrasto con la legge o con il regolamento condominiale.
E’ molto importante sapere altresì che l’azione di annullamento non sospende comunque l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.
Massimiliano Casto
